誓言要作房地产行业“困境中成功突围的典型优等生”的郭梓文，如今正面临他人生的“至暗时刻”。他创办的奥园集团负债近2500亿元（人民币 下同），旗下三家上市公司——中国奥园、奥园健康、奥园美谷都正处于生死关头，面临最后的背水一战。

公众号“商业人物”17日发表长文，讲述了中国奥园从快速扩张到骤然沉沦，以及最后挣扎图存的历程。

据此文讲述，郭梓文出生于广州市番禺区，是土生土长的广东人。他早年曾从事承包亏损国企的买卖，“行事低调神秘，但做派胆大激进”。1996年，时年32岁的郭梓文与胞兄郭梓宁联手，竞标并成功拿下了番禺区最大国企广东梅山糖业总公司下属的一家房地产公司的业务承包权，随后筹建了自己的公司金业集团（奥园集团前身），从此走上了房地产开发道路。

1998年，金业集团趁着中国掀起申奥热，推出了金业体育花园项目。其后更借机引进国家体育总局下属的中体产业集团，在北上广多地开发了奥林匹克花园项目。其中，广州的奥林匹克花园楼盘，甚至创造了“五销五磬”的记录。

2001年，北京申奥成功，奥林匹克花园项目楼盘受到买家追捧，郭梓文的身价也水涨船高。次年，他的名字就登上了福布斯发布的“中国100富人榜”，进入了他人生的第一个高峰期。

2003年，郭梓文为了让奥园借壳上市，斥资6400万元从湖南出版集团手中买入诚成文化11.3%的股份，并将后者改名奥园发展。他没想到，诚成文化是一个“窟窿很大的壳”，结果经过一系列资本倒腾后，中国奥园不仅未能上市，反而陷进了债务泥沼。这是郭梓文人生的第一次“滑铁卢”。

不过，善于寻求资金援助的郭梓文仍然继续力拼中国奥园上市，最终在2007年10月如愿以偿。中国奥园在香港上市后吸纳了大量资金，郭梓文也再次重回富豪榜，跻身胡润2007房地产富豪榜第28名。

此后，中国奥园开始频繁并购、拿地、多元化，走上了与恒大等其它房企巨头一样的急速扩张之路。即使在2008年金融危机爆发后，奥园集团仍然收购了北京世纪协润41.33%股份，借此获得长安8号楼盘的操盘权。郭原本指望能借此项目在3年内为奥园带来超120亿的收入，然而入市两年才达到13亿的销售额让中国奥园再次铩羽而归。

2015年，中国楼市开始了新一轮涨价潮，中国奥园再次利用高杠杆、高周转的发展模式大肆扩张。此后的4年间，奥园的销售额不断上升的同时，债务也暴涨了近5倍。2019年，中国奥园挤进中国房企“30强”。但在耀眼的光环下，高负债也给这家企业埋下了巨大的危机。

进入2021年，恒大、花样年、当代置业、新力控股等房企的流动性危机相继传出，债务违约的炸雷此起彼伏。同年11月，奥园的一笔6600万元信托贷款违约，把该公司的债务危机暴露在公众面前。

债务暴雷后，奥园集团旗下公司相继停牌。此后，年近花甲的郭梓文一边出售出售香港、海外的一些资产，一边寻求新的资金来源，同时与债权人谈判，寻求债务展期。就是在2021年底，他喊出了“要做行业困境中成功突围的典型优等生”的誓言。

暴雷后的两年期间，郭梓文经过多方奔走，为公司争取到了一些国资的救助，获得了相当可观的一些旧改项目，绝大多数项目位于粤港澳大湾区中的广州、深圳、珠海、东莞、佛山等五大核心城市。以此为筹码，中国奥园获得了恒基地产的“战略投资”。

在此期间，通过与债权人的谈判，中国奥园存续的12只境内债务，共约116亿元公开债务产品获得了三年的展期，债务压力稍稍缓解。但中国奥园存续的10只境外债，合计31.88亿美元，已全部违约。

今年9月25日，在被除牌的最后期限到来前，已经资不抵债的中国奥园宣布在股市复牌。随后奥园系的其它几家上市公司也相继复牌，但股价却都已跌至1港元以下。

财报显示，中国奥园2021—2022年累亏逾400亿元，2022年的营业额同比大降62.6%，今年上半年 亏损达28.96亿元。截至今年上半年，该公司负债高达2423.53亿元。

（新唐人：https://www.ntdtv.com/gb/2023/10/17/a103807503.html）